Kota Baru Walini atau Kereta Cepat Jakarta-Bandung?

Di balik proyek Kereta Cepat Jakarta-Bandung (KCJB), akhirnya terungkap juga soal rencana pengembangan Kota Baru Walini (KBW) di lahan PTPN VIII seluas hampir 3000 ha. Namun bagaimana konsep dan pendekatan yang akan digunakan dalam pengembangan KBW tsb belum banyak diekspose karena KBW hanya ditempatkan sebagai side project dari proyek KCJB. Kiranya hal ini perlu diperjelas karena keduanya akan menjadi investasi yang terpadu dan menguasai hajat hidup orang banyak. Kejelasan ini pula yang akhirnya bisa mendudukkan, sebenarnya proyek mana yang harus menjadi main project dan mana yang jadi side project.
.
Pertama, Apakah KBW akan dikembangkan dengan konsep bisnis properti atau kota berkelanjutan yang pembangunannya akan dikelola negara? Ini dua pendekatan yang sangat berbeda. Kota baru sebagai bisnis properti akan mengarah pada private sector driven sedangkan yang terakhir akan memakai pendekatan public sector led urban development.
.
Kota baru sebagai bisnis properti sudah banyak dibangun, terutama di sekitar Jabodetabek, seperti KB Kelapa Gading, KB BSD, KB Alam Sutera, KB Sentul, KB Citra, dsb. Di Bandung ada KB Parahyangan. Kenyataannya, pembangunan KB-KB bisnis properti tsb meskipun menghidupkan bisnis dan pemilikan aset bagi golongan menengah atas, namun banyak menimbulkan pelanggaran tata ruang, menambah kemacetan, menyedot pembangunan prasarana umum yang dibiayai negara, dan tidak menjadi solusi pemenuhan perumahan rakyat, dsb.
.
Akibatnya pembangunan KB-KB tidak terkendali dan berserak-serak di sekitar Jabodetabek dan Bandung yang merusak lingkungan, menghabiskan sumberdaya lahan dan prasarana publik. Hal ini terjadi karena pemerintah tidak kunjung mau memimpin pembangunan kota-kota baru dan lebih senang melayani bisnis properti dengan spekulasi penyediaan prasarana dan pemberian izin-izin saja. Apa maksudnya spekulasi di sini? Tahu sendirilah.... Hehe.... Akibatnya pemerintah juga selalu mengecilkan peran Perumnas.
.
Nah, kalau pembangunan KBW di sini hanya dijadikan bantalan kompensasi kerugian transportasi kereta cepat, maka dia pasti akan terperangkap pada pendekatan kota bisnis properti. Pengembangan kawasan-kawasan kota baru tersebut akan dijadikan kompensasi kerugian pembangunan KCJB. Hal yang sama juga terjadi pada titik stasiun di Bandung, yaitu di kawasan Gedebage yang sudah dikuasai Summarecon.
.
Kedua, kalaulah pembangunan KBW memilih pendekatan pembangunan yang dipimpin oleh negara, maka negara akan menugaskan BUMN di bidangnya, seperti Perumnas misalnya. Bukan oleh BUMN lain yang kota baru itu bukan core businessnya. Apalagi Perumnas sudah sejak lama mengajukan peningkatan peran sebagai National Housing and Urban Development Corporation (NHUDC).
Kota Baru yang pembangunannya dipimpin negara akan mengedepankan RTH dan RTB 50%, perumahan rakyat berskala besar, public transport yang sesuai kebutuhan masyarakat kota yang hendak dibangun, dan barulah terakhir promosi investasi kawasan bisnis sebagai side projectnya. Jadi jika KBW benar-benar untuk tujuan kepentingan publik seperti itu, maka pilihan transportasinya belum tentu KCJB dan masih banyak pilihan lainnya. Pilihan sementara yang sudah ada tanpa perlu keluar biaya ialah adanya jalan tol Purbaleunyi yang melintasi KBW tersebut.
.
Pembangunan KBW yang dipimpin negara akan menugaskan badan negara yang melaksanakannya untuk menangkap peningkatan nilai lahan (land value gain capture) dari hasil pengembangan kawasan tersebut. Bukan melepaskannya ke pengembang swasta dan mengharapkan cipratannya yang disangka besar padahal sedikit itu. Hasil pengelolaan peningkatan nilai lahan itulah yang nantinya akan menutupi investasi penyediaan infrastruktur dan berbagai fasilitasnya untuk kepentingan publik seperti pengadaan listrik 500 MW, sumber air baku untuk air bersih, jalan-jalan dan transportasi umumnya, fasos dan fasum dan sebagainya. Jadi value gain itu justru tidak boleh dipakai untuk menutupi investasi KCJB itu, yang belum tentu dibutuhkan oleh KBW.
.
Kesimpulannya, pembangunan KBW sebagai bisnis properti dan kompensasi proyek KCJB hanya menempatkan negara sebagai pelayan bisnis yang mengkhianati rakyat dan lingkungan hidup. Karena pada saat yang sama perumahan rakyat, ruang terbuka dan fasilitas publik memiliki daftar kebutuhan investasi yang amat panjang yang mustahil dipenuhi oleh skema bisnis properti. Sedangkan pilihan pembangunan KBW yang dipimpin oleh negara akan mendudukkan peran negara yang sebenarnya, mengutamakan kepentingan rakyat dan lingkungan hidup, namun sambil tetap memberi ruang untuk berkembangnya bisnis properti, konstruksi dan bahkan transportasi.
.
Pernyataan Rektor ITB di bawah ini, yang mendukung pembangunan KBW yang dengan itu membuat pembenaran proyek KCJB.... Itu ibarat cuitan anak ayam yang kehilangan induknya.... Hehe.... Sorry to say that, Mr Rector...

Salam,
MJS,
Dosen SAPPK ITB


--------------------------------------------------

Kereta Cepat Topang Akses Pengembangan Rencana Kota Baru Walini

By Arthur Gideon

on 12 Okt 2015 at 19:39 WIB

Liputan6.com, Jakarta - Institut Teknologi Bandung (ITB) berencana mengembangkan kampus berkonsep techno-park di daerah Walini, perbatasan Bandung Barat dan Purwakarta, Jawa Barat. Akses terhadap rencana kampus baru ITB itu akan terbuka dan cepat seiring rencana pemerintah membangun kereta cepat Jakarta-Bandung dimana Walini menjadi salah satu tempat persinggahan.

Rektor ITB, Kadarsyah Suryadi mengatakan, keberadaan kereta cepat Jakarta Bandung akan sangat membantu dari sisi akses dan koneksi. Alasannya, saat ini perjalanan Jakarta-Bandung membutuhkan waktu tiga jam. Dengan kereta cepat hanya akan butuh waktu 36 menit. Selain itu, kampus baru ITB dan kegiatan lainnya di Walini akan mendorong pertumbuhan pemukiman dan pusat ekonomi baru.

“Kami menyambut baik rencana pembangunan kereta cepat Jakarta-Bandung. Sudah saatnya Indonesia memiliki angkutan masal dan kereta cepat bisa jadi salah satu solusinya. Nilai tambahnya selain cepat dan bisa menjadi solusi atas permasalahan kemacetan, juga lebih ramah lingkunan dan membantu emerintah menekan konsumsi BBM,” katanya dalam keterangan tertulis, Senin (12/10/2015).

Rencana pengembangan kota baru Walini sudah didiskusikan sejak beberapa tahun lalu antara PT Perkebunan Nasional (PTPN), Pemerintah Provinsi Jawa Barat, Pemerintah Kabupaten Bandung Barat dan ITB. Di area perkebunan yang sudah tidak produktif di Walini akan dibangun berbagai proyek salah satunya adalah Kampus ITB dengan konsep tecno-park yang ramah lingkungan.

“Konsep ini sangat membantu meningkatkan inovasi dan peningkatan kualitas SDM. Di sini perguruan tInggi tidak lagi sebagai tempat pendidikan tetapi juga penelitian dan inovasi,” katanya.

Menurut Kadarsyah, kampus baru dan kegiatan lainnya di Walini akan mendorong pertumbuhan pemukiman dan pusat ekonomi baru. Hal ini sudah terbukti dengan pertumbuhan kawasan Jatinangor setelah ada Kampus Universitas Padjadjaran (Unpad) dan ITB.

“Kami dari ITB sudah menyatakan akan mendukung dengan rencana ini khusus dalam pengembangan Walini. Dan kehadiran kereta cepat Jakarta-Bandung pasti akan mempercepat pertumbuhan ekonomi di sana,” katanya.

Chairman Infrastructure Partnership Knowledge Center (IPKC), Harun al-Rasyid Lubis menambahkan, kehadiran kereta cepat di Indonesia bukan suatu yang baru. Kehadiran kereta cepat ini secara umum akan memberi manfaat dari sisi ekonomi dan lingkungan.

“Kami bersyukur pemerintah sekrang sudah mulai mengembangkannya. Ini merupakan sebuah grand design yang bisa membawa manfaat bagi perekonomian Indonesia. Sekarang tinggal bagaimana kita mengimplementasikannya,” kata Harun.

Manfaat ekonomi terbesar, kata Harun, berupa surplus bagi pengguna terutama dalam bentuk penghematan waktu. Selain itu, semakin longgar dan lancarnya lalu lintas di moda lain, akan memberrikan manfaat ekonomi lain yakni penghematan biaya pemeliharaan prasarana jalan maupun rel.

“Manfaat ekonomi lainnya adalah berupa surplus produsen, sebagai wujud value creation dengan meningkatnya nilai lahan dan properti yang tentunya dinikmati oleh para pemilik tanah dan properti sepanjang koridor kereta api cepat, terutama lahan yang dekat dengan stasiun,” ujar dosen ITB ini.

Menurut Harun pembangunan kereta cepat Jakarta Bandung juga mendorong adalah terciptanya lapangan kerja dan dampak pertumnuhan ekonomi wilayah. Semua itu hanya bisa terjadi bila struktur proyek kereta api cepat dirancang dan dikelola dengan sebaik-baiknya agar dihasilkan harga yang terbaik (best price) bagi masyarakat. (Gdn/Zul)

Pembangunan Kota Baru Jangan Dikontrol Swasta

Media Indonesia, 14 September 2011

Kota Baru Tak Layak Didanai Asing

21 June 2011
Source : Bisnis Indonesia

 

 

10 Provinsi berpotensi kembangkan kota mandiri

Oleh Siti Nuraisyah Dewi

Rabu, 09 November 2011 | 17:20 WIB

JAKARTA: Kementerian Perumahan Rakyat mengidentifikasi 10 lokasi di 10 Provinsi yang memiliki cadangan lahan untuk dikembangkan menjadi kota baru mandiri dari rencana pembangunan 24 kota baru mandiri di 24 Provinsi di Indonesia.
Deputi Pengembangan Kawasan Kemenpera Hazadin T. Sitepu mengatakan pembangunan kota baru tersebut guna mendukung penyediaan permukiman di enam koridor ekonomi dalam masterplan perluasan percepatan pembangunan ekonomi Indonesia (MP3EI).

“Kami akan mendukung dan mengedukasi daerah agar membangun kota baru, jangan sampai terlambat sebelum kota tersebut terkena kemacetan. Perkembangan kawasan perkotaan saat ini sangat pesat yang berakibat terjadinya penurunan kemampuan kapasitas daya dukung kawasan permukiman,” kata Hazadin saat dihubungi Bisnis, hari ini.

Menurut Hazadin daya dukung permukiman yang makin menurun mengakibatkan lahan semakin langka dan mahal sehingga pembangunan perumahan menjadi terbatas. Untuk itu, sambungnya, perlu adanya upaya pembangunan kawasan perkotaan baru yang terpadu dan terintegrasi dengan kawasan permukiman yang telah ada.

Dia menjelaskan selain mempercepat terwujudnya MP3EI, pembangunan kota baru mandiri juga akan mengurangi kekurangan (backlog) perumahan nasional, mengurangi tekanan permasalahan di perkotaan, dan mendorong pertumbuhan ekonomi lokal.

Menurutnya, lahan pengembangan perumahan dan permukiman baru setidaknya seluas 3.000 hektar. Lahan pengembangan terletak di pinggiran kota sehingga harganya relatif murah dan tersedia untuk pembangunan dalam skala besar.

Dia menambahkan pengembangan kawasan perkotaan baru yang terpadu dan terintegrasi memerlukan koordinasi lintas sektoral, lintas wilayah dan lintas pemangku kepentingan baik vertikal maupun horisontal sebagaimana dimaksud dalam UU No.1/2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Jangan sepenuhnya
Sementara itu anggota Visi Indonesia 2033 Jehansyah Siregar mengatakan pembangunan kota baru mandiri sebaiknya tidak diserahkan sepenuhnya kepada pengembang atau pihak swasta karena merupakan tanggung jawab pemerintah.

Menurut dia, pengembang seharusnya hanya dilibatkan sebagai pendukung pengembangan kota baru mandiri tersebut, sedangkan yang melakukan aksi langsung di lapangan adalah pemerintah.

"Seharusnya pemerintah yang membangun prasarana, sarana dan utilitas. Pemerintah juga menentukan luasan dan membuat masterplan kota baru mandiri itu serta menentukan mana untuk pengembang kelas atas, kelas menengah dan kelas menengah bawah. Kebutuhan luasan kota baru mandiri berbeda pada masing-masing daerah," tutur Jehansyah kepada Bisnis, beberapa waktu lalu.

Jehansyah menjelaskan sedikitnya ada tiga manfaat apabila pengembangan kota baru mandiri diserahkan kepada pemerintah. Pertama, pembangunan kota baru mandiri yang berkeadilan bagi semua golongan masyarakat.

Menurutnya pemerintah sebagai pemimpin pengadaan kota baru mandiri bisa mendapatkan tanah seperti dari hak pengelolaan hutan (HPL) secara gratis. Kedua, sambungnya, kota baru mandiri tersebut memiliki ruang terbuka hijau secara memadai sebesar 50%.

Dia mengatakan jika swasta yang diberikan tanggung jawab, ruang terbuka hijau tergantikan untuk toko komersial. “Pengembang swasta lebih mengutamakan keuntungan, kurang peduli dengan pembangunan yang ramah pada lingkungan,” imbuhnya.

Ketiga, adanya kelengkapan fasilitas dan sarana seperti jalan, sekolah, rumah sakit, pasar yang terintegrasi dalam kota baru tersebut. “Jika dipegang oleh pihak lain, tiap-tiap unit pemerintahan mempunyai mitra tertentu.” (Bsi)

http://www.bisnis.com/articles/10-provinsi-berpotensi-kembangkan-kota-mandiri

Rencana Operasi Yustisi Dikritik

07 Sep 2011

• Koran Tempo

JAKARTA - Rencana pemerintah Jakarta mengantisipasi pendatang baru dengan menggelar Operasi Yustisi mendapat kritik. Salah satunya datang dari pengamat perkotaan dari Institut Teknologi Bandung, Muhammad Jehansyah. "Operasi Yustisi itu tidak efektif," ujar dia kemarin. Menurut Jehansyah, penduduk daerah akan selalu memanfaatkan momentum Idul Fitri untuk mengadu nasib ke kota besar, seperti Jakarta. Jika fenomena ini hanya diantisipasi dengan Operasi Yustisi, dia menilai langkah itu tidak relevan dengan kondisi sekarang."Kalau dilakukan menjelang pemilihan umum justru lebih tepat agar tidak ada pemilih ganda," katanya.
.
Jehansyah mencontohkan kebijakan yang diambil Pemerintah Kota Beijing, Cina Di sana pemerintah memberi program pelatihan kepada penduduk baru agar memiliki keahlian. "Urbanisasi jadi momentum untuk meningkatkan kesejahteraan penduduknya," katanya.
.
Pengamat perkotaan dari Universitas Trisakti, Yayat Supriatna, juga berpendapat senada. Menurut dia, selama ini pemerintah rajin menggelar Operasi Yustisi tapi tidak pernah ada evaluasi mengenai keberhasilan kegiatan itu.
.
Menurut Yayat, dari 80 ribu pendatang yang masuk Jakarta selama dua-tiga tahun terakhir, hanya. 20 persen yang bisa dikatakan sukses. Sisanya hanya menjadi beban karena tidak memiliki pekerjaan dan tempat tinggal tetap. "Sudah waktunya pemerintah memiliki pemetaan penduduk pendatang," katanya.
.
Dengan pemetaan paling tidak bisa diketahui seberapa besar pendatang yang . masuk Ibu Kota. "Dari sana bisa dilihat bagaimana padatnya penduduk di Jakarta," katanya. Kepadatan itu membuat persaingan hidup makin ketat. "Jangankan pendatang, orang Jakarta saja susah mencari kerja."
.
Sebelumnya, Kepala Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil Purba Hutapea menyatakan pemerintah Jakarta memiliki sejumlah kebijakan untuk mengendalikan jumlah pendatang baru. Operasi Yustisi hanya salah satunya. Dia mengklaim kebijakan itu berhasil menekan jumlah pendatang baru. "Setiap tahun jumlahnya cenderung menurun," katanya. umj

http://bataviase.co.id/node/791614

Property Experts Ask for Concrete Measures Supporting Moratorium Appeal

By Annisa Margrit

Thursday, 08 09 2011

JAKARTA (IFT) – Property observers said that the the National Development Planning Agency's appeal for temporary stoppage of mall and apartment development in Jakarta should be heeded. However, the appeal must be followed by concrete measures from the DKI Jakarta Provincial Government.
.
“The appeal is a good measure. However, appeals on mall and apartment moratoriums are not enough since it needs concrete measures, especially from the regional government,” said Jehansyah Siregar, property and settlement observer from the Institut Teknologi Bandung.
Max Hasudungan Pohan, Deputy of the Regional Development and Regional Autonomy of the National Development Planning Agency, asked for the temporary stoppage of mall and apartment construction in Jakarta to slow down rapid urbanization. According to Max, the moratorium can be done by not granting new licenses for new shopping center developments in Jakarta. According to him, the development which  centers in Jakarta has caused the rise of commuters who work in Jakarta but do not live there, thereby causing heavy traffic in the country’s capital.
.
“DKI Jakarta's regional government is expected to temporarily stop development of malls and apartments within three to five years, to plan infrastructure,” he said.  He also said that the government should encourage foreign investments in infrastructure outside Jakarta and Java. "It will reduce the rate of urbanization. Political will must be exercised in developing regions, meanwhile, the central government must act to boost development in other areas,”  Max said.
.
According to Jehansyah, the DKI Jakarta regional government should respond by managing the region. “The regional government should provide land and decide on the master plan for the development of that region,” he said. The Senayan area could be set as an example of development. “There are shopping centers, office buildings, residential areas and green open spaces which are all integrated,” he said. The agency’s appeal should be used to reevaluate and reorganize the overall master plan of Jakarta, Jehansyah said.
.
Furthermore, he requested for the moratorium not to be hurried since it could directly affect the property industry. “If it is rushed, it might hamper the economy in general. So, it needs to be implemented wisely,” he added. Last month, the DKI Jakarta regional government temporarily stopped the granting of licenses to new shopping center developments of more than 5,000 square meters until 2012. Fauzi Bowo, Governor of DKI Jakarta, said that the moratorium will be reassessed. (*)

http://en.indonesiafinancetoday.com/read/10340/contact

Lippo siap garap 4 kota baru di KTI

16 Sep 2011

• Bisnis Indonesia
• Ekonomi

Pengembangan proyek butuh lahan minimal 100 hektare per wilayah
OLEH ANUGERAH PERKASA
SITI NURAISYAH DEWI
Bisnis Indonesia
JAKARTA Grup Lippo menyiapkan Rp5 triliun untuk proyek pembangunan kota baru pada empat kota di kawasan timur Indonesia yang akan digarap mulai 2012.
CEO Grup Lippo James Riady mengatakan pihaknya mempersiapkan Rp5 triliun untuk pembangunan kota baru ataupun infrastruktur perkotaan di Makassar, Manado, Kupang, dan Ambon.
"Ada empat township [kota terpadu) yang akan dikembangkan oleh Grup Lippo di kawasan timur Indonesia [KT1|. Kami menyiapkan dana sekitar RpS triliun dan rencananya semuanya akan dimulai pada tahun depan," ujarnya Rabu.
Dia mengungkapkan sangat sedikit lahan di Indonesia yang memiliki infrastruktur baik, bahkan negara ini dianggap memiliki lahan yang minim. Oleh karenaitu, tegas James, Grup Lippo akan terus mengembangkan kota baru ataupun perkotaan sebagai salah satu bentuk investasi infrastruktur.
Menurut dia, Lippo tidak hanya mengembangkan infrastruktur keras, tetapi juga infrastruktur lunak, termasuk fasilitas umum dan pengelolaannya. James menegaskan jika satu kawasan memiliki infrastruktur bagus, akan menarik investasi dari beragam pemodal.
"Walaupun kami melihat [kondisi) yang sedang terjadi di Ambon, justru menunjukkan kota tersebut membutuhkan investasi. Pemerintah juga harus lebih cepat mendorong MP3EI [Mas-teplan Percepatan Pembangunan Ekonomi Indonesia) karena pembangunan ekonomi minim dan infrastruktur di sana kurang. Hal ini menyebabkan inflasi tinggi karena ketidaklancaran logistik."
Oleh karena itu, papar James, perkotaan baru yang akan dibangun grup perusahaannya diharapkan mampu meningkalkan daya saing seiring dengan diba-ngunnya satu infrastruktur kawasan.
Dia mengungkapkan pihaknya akan mengembangkan tiap-tiap wilayah itu di atas lahan minimal seluas 100 hektare.
Grup lippo telah mengembangkan kawasan terpadu dalam skala besar di Jakarta dan Surabaya. Di Jakarta Barat, PT Lippo Karawaci Tbk mengembangkan The St. Moritz Pen-thouses Residences yang merupakan kawasan hunian dan bisnismiliki 11 fasilitas dunia di dalam satu lokasi.
Kepala Riset
Jonas Lang LaSalle Indonesia Anton Sitorus mengatakan potensi pegembangan kota baru mandiri sangat besar meskipun pengembang harus mengeluarkan investasi lebih besar dibandingkan dengan membangun perumahan biasa.
Lebih menarik
Menurut dia, kota baru mandiri memiliki daya tarik lebih tinggi dibandingkan dengan perumahanbiasa dan potensi kenaikan harganya juga lebih tinggi.
"Saat ini pengembangan kota mandiri mulai dikembangkan di Jabodetabek, Surabaya, dan Medan. Kemacetan di kota besar yang semakin parah membuat masyarakat membutuhkan sebuah kota yang dapat menampung aktivitas penghuninya," tutur Anton, baru-baru ini.
Dia menjelaskan semakin lama masyarakat membutuhkan tempat tinggal, hiburan, pendidikan, kesehatan, dan tempat kerja dalam satu kawasan sehingga dapat menghemat waktu.
Oleh karena itu, lanjutnya, proyek kota baru mandiri memiliki potensi besar untuk di kembangkan pada masa mendatang, sekaligus menciptakan peluang pasar bagi perusahaan properti skala menengah.
"Pembangunan kota mandiri saat ini masih didominasi oleh perusahaan emiten di bidang properti, tetapi juga menciptakan pasar tersendiri bagi perusahaan properti dalam skala menengah. Di mana ada permukiman skala besar, akan ada pembangunan perumahan kecil di sekitarnya."
Anton menuturkan masalah yang perlu diperhatikan adalahpembangunan infrastruktur, terutama akses jalan yang dibangun ke kawasan ini. Oleh karena itu, tegasnya, pemerintah harus bisa mengatur dan mengawasi masalah itu terkait dengan percepatan pembangunan infrastruktur.
Namun, menurut Anggota Visi Indonesia 2033 Jehansyah Siregar, menegaskan pembangunan kota baru mandiri sebaiknya tidak diserahkan sepenuhnya kepada pengembang ataupun pihak swasta karena merupakan tanggung jawab pemerintah.
.
Menurut dia, pengembang seharusnya hanya dilibatkan sebagai pendukung pengembangan kota baru mandiri, sedangkan yang melakukan aksi langsung di lapangan adalah pemerintah.
"Seharusnya pemerintah yang membangun prasarana, sarana, dan utilitas. Pemerintah juga menentukan luasan dan membuat master plan [rencana induk] kota baru mandiri serta menentukan mana untuk pengembang kelas atas, kelas menengah, dan bawah. Kebutuhan luasan kota baru mandiri berbeda pada tiap-tiap daerah," ujarnya kepada Bisnis baru-baru ini. (junaidi HALIK) (anugerah.perkasa)

http://www.bataviase.co.id/node/802443